我们欠郑州一个大平层

在郑州，大平层依旧是小众的，聊大平层依旧是孤独的。惊喜的是今年听到了更多大平层的声音，有已交付项目建业天筑口碑的不断夯实，有在售项目瀚海观象、美庐湾的持续热销，有新项目未来天奕、嘉里中心的坊间热议。

星星之火可以燎原，但什么是大平层，始终缺乏准确的定义，今天就以郑州为例，讲讲大平层的必备10要素

1、大面积

这是大平层的核心指标，整个社区的户型面积必须要大，大面积意味着高总价高门槛高圈层，意味着可能的阔绰功能空间，在郑州这个城市大面积的定义为社区160㎡起步

符合此标准的社区有：瀚海晴宇（90㎡复式小产权不算）、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、紫藤公馆、嘉里中心

2、大尺度

大面积不一定是大尺度，同样200㎡你是做5房还是做3房，背后折射的是操盘人的心态和魄力，你究竟是想引领市场还是迎合市场？

同样190㎡房子，选择5房的与选择3房绝对是两种截然不同的资金实力和生活理解，就像15万预算，你是买辆斯柯达还是劳力士？

中原壹号院第一版户型，190㎡本是三房设计，后来考虑到市场接受度及销售压力被迫改为4房，这也为如今的190㎡滞销埋下了伏笔，毕竟置业观念会随着城市发展而改变，与其迎合不如引领。

符合此标准的有：瀚海晴宇、建业天筑（89平一房子母套是惊喜）、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、嘉里中心

3、超前的外立面

一个真石漆为主的外立面社区无法称之为大平层，大平层往往伴有城市地标的副功能，是城市的颜值担当，犹如深圳湾壹号之于深圳湾、汤臣一品之于陆家嘴、苏州IFS之于金鸡湖，瀚海晴宇之于郑州。大平层的外立面必须是纯干挂石材起步、太空铝板优之、玻璃幕墙更佳。

符合此标准的有：瀚海晴宇、建业天筑、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、嘉里中心、东润泰和

4、成品交付

无成品不豪宅，开发商在毛坯交付的领域已玩到极致，下一个战场是成品交付。且本身大平层贯彻的就是房子是用来住的不是用来炒的，以居住舒适度为核心，成品交付会带来社区入住率的指数级提高，也能避免陆续装修对入户大堂和电梯间的破坏。北龙湖虽然不属于大平层，但本身也隶属于顶豪区，区域内毛坯交付项目滞销明显，侧面也证明了塔尖人物对成品交付的青睐。

有件事不得不吐槽，推广语从最初的精装、到恒大的豪装，以及现在的奢装，各开发商都在穷尽词汇描述自身项目的装修，太过夸张的词汇反而拉低了项目的性格，远不如一句成品交付简洁有力。

符合此标准的有：建业天筑（梁志天）、瀚海观象（邱德光）、美庐湾（SCDA）、未来天奕(李玮珉)、紫藤公馆（唐忠汉）、嘉里中心（未知）

5、真实落地窗

床前明月光，全靠落地窗，落地窗现已成为改善人群的刚性需求，郑州人民进售楼部的第一句问候就是“你们这里是落地窗吗？”落地窗为何如此受热捧，那是只有感受过才能明白，穿过幽暗的岁月，终于等到阳光打进来，会有一种被阳光彻底洗涤以致重生的感觉，我想这就是建筑艺术对生活的最好诠释。

郑州有很多伪落地窗，或是阳台位置全落地，或是卧室位置将窗户做大，目前只有一个真实落地窗项目，那就是美庐湾，董叫兽有位老家的富亲戚，手握600万现金，扬言要买郑州最好的房子，要求学区、现房、大品牌、成熟地段一应俱全，带着奔波了一天仍未找到匹配项目，最后一站碰碰运气去看美庐湾，当他看到样板间的挑空落地窗时直接被震撼，之前的所谓要求统统抛之脑后，现场缴齐首付订房，一见美庐终身误，落地窗的杀伤力可见一斑。

为何郑州之前落地窗项目如此至少，这有深刻的历史原因

（1）纯落地窗会占用承重墙的位置，必须用圆柱替代，而北方讲究室内空间的方正，对柱子是万万不能接受的

（2）曾经郑州以高容积率项目为主，即使低容积率也是全洋房设计，楼间距普遍较低，多数在40米以内，落地窗的设计室内隐私无法保证

（3）落地窗对玻璃要求较高，隔音隔热隔紫外线统统要达到国家标准，玻璃成本高，而之前房价低，不适用高成本玻璃

（4）每个城市建筑规范不同，在郑州想突破承重墙的设计公关难度较大，极少项目愿意冒此风险

符合此标准的有：美庐湾（郑州最彻底的落地窗）、未来天奕（还未呈现）

6、出色层高

相比于别墅的横向发展占据更多土地资源，大平层则是不断向上拔起，层高也顺带成为其核心优势，出色的层高可以减少室内空间的压抑，有效缓解家庭矛盾。

购置豪宅与其说是占有xx平方不如说是拥有xx立方，因为世界本身就是多维的，抛开理念不谈，更高的层高意味着同等面积更多的成本投入（更多的钢筋、水泥）。在郑州大平层层高的及格线是3米，3米1良好，3米2是优秀，3米3则是卓越。

符合此标准的有：瀚海观象（3米36）、建业天筑（3米3）、瀚海晴宇（3米15）、美庐湾（3米15）、未来天奕(3米15)、紫藤公馆（3米1）、东润泰和（3米1）、嘉里中心（3米）

7、震撼大堂

在上篇洋房与大平层优势对比的文章中，已经分析过大堂的优势，在郑州大堂分为4档：

（1）无大堂，与其说是大堂，更不如说是一楼的公共走廊，多见于老洋房；

（2）凸出来的大堂，这种大堂面积有限且层高不会超过2楼，多见于传统高层和北龙湖洋房；

（3）挑空大堂，这类大堂会导致一二楼成为非标准户型，虽然足够高但依然不够大，多见于目前的大平层；

（4）架空大堂，什么是一楼二楼，这里压根没有，直接牺牲一二楼全做成大堂，效果极为震撼，牺牲几千万的货值对开发商来讲是实实在在的损失；

8、会所生活

对于大平层，会所生活是标配，郑州的社区会所始于天筑鼎盛于观象，关于会所的合理配置郑州各豪宅始终在探索，作为在郑州对会所生活研究最深的董叫兽略有心得，以下5点是标配：

（1）餐饮，无需外卖在会所食堂即可拥有一份星级自助餐，比如天筑的早餐胡辣汤；

（2）餐包，招待重要的朋友巴奴太平民喜来登太婚宴，唯有社区会所刚刚好；

（3）健身，为何一次次的健身计划都流于形式，除自身的懒惰外离家太远也是关键阻碍；

（4）游泳，会所全部的运营都是围绕着泳池，代表了开发商对项目的魄力和投入；

（5）书店，这是会所的精神升华，放下手机、品一杯茶、看一本书，暂时忘记钉钉的叮叮；

（6）咖啡厅（茶饮），生活中有太多不方便带入家中的朋友，作为懂你的开发商理应设置一个咖啡厅化解此尴尬；

符合此标准的有：建业天筑（郑州最成功的会所）、瀚海观象（郑州最大的会所）、紫藤公馆（最合理的会所）、瀚海晴宇（最孤独的会所）、美庐湾（最具艺术的会所）

9、对视野的占有

大平层的核心竞争力就是对优质视野的占有，买这套大平层只为将此无敌视野纳为己有，这也是为何深圳湾板块的豪宅只讲总价不谈单价，对于土豪，最关心的是多少总价才能将此视野拥有，大平层的视野分为三类

（1）海景或江景，例如深圳湾壹号、汤臣一品

（2）森林或绿化，中信红树湾

（3）城市的霓虹，仁裕滨城、建业天筑

10、物管服务

大平层，一半是建筑一半是服务，建业天筑的口碑与贴心的物管服务高度相关，大平层需要“多管闲事”的物业公司，而增值服务的主战场就是会所，多一些场景才可能多一些服务，我想这是永威、康桥、瀚海物业下一堂必修课

大平层是城市发展的必然产物，城市发展量级不足，大平层必然小众。