于帅卿/发自北京

“一揽子”政策持续发力下，郑州房地产市场正呈现出积极发展态势。

核心地块遭争抢

土地市场迎来热度

2025年上半年，郑州土地市场延续“控节奏”策略，呈现“量缩价升”特征。

据贝壳研究院郑州分院统计，2025年上半年，郑州全市累计成交15宗住宅地块，数量与去年同期持平，合计成交建筑面积121万平方米，同比下降23.6%；与之形成对比的是，成交溢价率攀升至12.2%，创下2023年以来新高，土地市场的价值分化愈发显著。

区域分化尤为突出。郑州市区成交的9宗涉宅地块中，7宗位于三环内，核心区土地成为房企争夺的“香饽饽”，推动市区整体溢价率达到13%，创下近5年新高，典型如金水区司法警官学院地块，经8家知名房企激烈竞价，最终中海地产以87%溢价率竞得，刷新郑州市金水区土地拍卖纪录；中原区二环内地块也因配套成熟引发争抢。反观远郊及非核心区，地块多以底价成交甚至流拍。

土地市场的供应节奏直接影响着新房市场的供给结构。上述郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，“去年以来，郑州市房地产投放受优质地块供应节奏影响较大，特别是核心区域的改善项目入市节奏直接影响供给。”

据介绍，2025年上半年，郑州商品房月度投放波动明显，1月投放量达76.86万平方米，为上半年最高，2~4月逐月递增，5、6月份比较稳定，整体和去年同期相比基本持平。整体来看，商品房累计投放239.45万平方米，同比下降9.63%，商品住房累计投放213.8万平方米，同比增长2.84%，库存总量与结构在供需调节中不断优化。

面对土地市场的变化，房企的拿地逻辑与策略也在同步调整。“回归主城已成为多数房企的投资共识。”中海地产中原公司相关业务负责人表示，当下开发商的拿地逻辑愈发清晰，即聚焦经济发展、国家战略与人口流入三大核心要素，核心地块因稀缺、不可复制、安全性高，成为穿越周期关键。基于此，中海地产坚持“一盘一策”，在土地选择上瞄准优质资源，在产品打造上深挖客户需求，力求实现土地价值与产品力的精准匹配。

金茂相关负责人也同样表示，“预计供地会向主城优质地块倾斜，保障土地成交率，各房企在土地获取方式上也会更多元化，公开市场之外也会从代建、合作开发、置换等形式获取土地，且让房子回归居住属性，开发好房子实现产品引领保证品牌影响力。”

展望下半年，中海地产中原公司相关业务负责人认为，“郑州楼市将延续板块与产品的双重分化，主城区市场稳中有进，高品质改善项目会持续受捧，郊区市场可能继续承压，二手房对新房的挤压效应也将延续。”

宋向清则进一步分析表示，未来郑州楼市将呈现 “量缩价稳与结构性分化” 态势，市区新房价格或因土地稀缺与新品迭代保持上涨动能，二手房市场可能面临量价承压；与此同时，“四代宅”等高品质产品将引领市场，改善型产品存在结构性机会，但需警惕新规产品带来的竞争加剧。

随着 “金九银十” 传统销售旺季临近，多位郑州地产从业者看好成交量的进一步回升，在政策引导与市场自我调节的双重作用下，郑州楼市正朝着更健康的方向演进。