2020年商品房销售创历史新高

国家统计局今日（1月18日）公布的《2020年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2020年1-12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。

  地价和房价方面，根据官方公布的数据测算，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%；全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。从数据来看，地价涨幅远超房价涨幅，这也意味着未来房地产企业的利润空间被不断压缩。

  易居研究院分析认为，房地产开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标，此类数据的表现体现了房地产市场“稳”的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。预计2021年此类指标继续趋稳，依然可以处于5%-10%的区间。同时，全国商品房销售面积全年指标为正，继续说明房屋买卖市场表现不错，市场需求强劲。而从2021年来看，地价涨幅的现象可能会对今年的房价走势产生一定影响，房价潜在的上涨可能性较大。后续要严管资金流入，同时对于房价上涨过快的城市需要及时采取措施。

 全国房地产开发投资同比增长7.0%

具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，已经连续七个月呈正增长态势。根据官方数据，2020年1-12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年全国房地产开发投资增速体现出“走出负区间、稳中向好、增速适度”的特点。严跃进认为，开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标，此类数据的表现体现了房地产市场“稳”的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。预计2021年此类指标继续趋稳，依然可以处于5%-10%的区间。

从房地产开发企业土地购置面积来看，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1-11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。

  土地购置数据方面，依然保持负增长的态势。在严跃进看来，2020年下半年三道红线的新政，多少对房企购地产生一定的影响。土地市场的降温，也和部分大城市政策管控有关，尤其是长三角等更为密集，进而使得土地交易市场不会过热。

  此外，根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款测算，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%。从地价表现来看，涨幅较大。严跃进建议后续需要积极稳地价，尤其是需要出台各类限价政策。而此类地价涨幅的现象，也可能会对今年的房价走势产生一定影响。

  商品房销售创历史新高

   商品房销售方面，2020年商品房销售面积和销售额均创下历史新高。另外，从商品房单月销售情况看，2020年12月份销售数据为年内最高点，且单月销售情况也要好于历史同期水平。

根据国家统计局数据，2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。

  严跃进表示，2020年全国商品房销售面积同比增速为2.6%，该曲线实际上呈现了“跌幅收窄、逐渐转正”的态势。其全年指标为正，继续说明房屋买卖市场表现不错，市场需求强劲。而从2021年来看，要防范各类违规资金进入楼市的风险。另外，房地产贷款集中度管理制度的政策多少会对市场交易形成利空。

从商品房单月销售情况来看，2020年12月商品房销售面积与销售额均达到全年最高点。从同比情况看，2020年12月份的单月销售情况也要好于历史同期水平。

   根据2020年以来的国家统计局数据分拆后测算，12月份商品房销售面积达25252万平方米，环比提升43.97%。商品房销售额为24644亿元，环比提升42.42%。从同比情况来看，2020年12月份商品房销售面积和销售额相比2019年同期分别上涨了11.47%和18.94%。

   另外，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2020年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。该涨幅相对2019年略有收窄，继续体现了稳房价的导向。严跃进认为，房价潜在的上涨可能性还比较大，后续要严管资金流入，同时对于房价上涨过快的城市需要及时采取措施。

库存方面，2020年末，商品房待售面积49850万平方米，比11月末增加563万平方米，比上年末增加29万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加312万平方米，办公楼待售面积增加33万平方米，商业营业用房待售面积减少10万平方米。

整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积自2020年1-2月份达到阶段高点以来，已经连续10个月下跌。经测算，2020年12月份住宅待售面积为22419万平方米。