时间：2020-09-05 来源：中房网
8月份，百强房企销售迎来了新一轮增长。
克而瑞研究中心近日发布的报告显示，8月份TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元，较7月环比增长4%。单月业绩同比也自4月转正后逐月回升，本月进一步提升至30.7%。土地市场方面，在调控政策不断出台的情况下，8月份的土地市场整体呈现量价齐跌格局。从单月拿地情况来看，仍有部分企业拿地态度保持谨慎，操盘金额TOP50房企中有22%房企8月都未有新增土储入账，34%的房企单月拿地金额不足5亿。
对于下半年，克而瑞研究中心分析认为，随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地，融资收紧已为房企敲起警钟，降低负债率应成为下半年主旋律。对于房企而言，在目前的销售窗口期，“促销售、稳现金流”仍是第一要务，尤其是在上半年疫情修复期经历一轮补库存后，整体投资仍需要保持审慎的态度。
百强房企8月单月销售业绩同比增三成
经历了7月份的淡季不淡，8月份，百强房企销售迎来了新一轮增长。根据克而瑞研究中心日前发布的报告显示，8月份TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元，较7月环比增长4%。单月业绩同比自4月转正后逐月回升，8月份进一步提升至30.7%。累计操盘销售方面，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。
如果根据1-8月份的全口径销售金额核算，碧桂园、中国恒大和万科继续占据前三的位置，销售金额分别为5293.1亿元、4501.4亿元和4385亿元。除上述三家房企，包括保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、金地集团、新城控股、阳光城、旭辉集团、金科集团和中南置地在内的18家房地产企业全口径销售金额都超过了1000亿元，相比上月增加了中南置地1家企业。
从各个企业单月的表现看，8月份TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。具体来看，碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元，同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元，同比增长33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。
部分房企拿地态度保持谨慎
土地市场方面，8月份调控政策不断出台的情况下，土地市场整体呈现量价齐跌的格局。在溢价率方面也已经连降三个月，达到15.8%。
从竞拍情况来看，企业的参拍积极性较之前有所下降。在克而瑞重点监测的企业中，有6成未参与重点地块的竞拍，27%企业参拍次数在5次以内，仅有9%的企业积极参与了10次以上。其中，重点地块竞拍成功率较高的企业有绿地、融信、保利、荣安等，竞拍成功率达到3成以上。
新增货值方面，8月份恒大、碧桂园、融创位列新增货值TOP3。其中，恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。从集中度来看，短期内强者恒强的格局不会被改变。销售20强房企占据了六成新增货值，其中，销售TOP10房企1-8月新增货值集中度达到39%，第二梯队房企新增货值占百强的22%。
从各梯队的拿地销售比数据来看，拿地态度仍然有明显的分化。10强房企拿地销售比为0.35，较7月末有所提升，但仍在各梯队中最低。第二、三梯队房企冲击规模的野心明显，拿地态度最为积极，拿地销售比持续高位，分别为0.54和0.57。从单月拿地来看，仍有部分企业拿地态度保持谨慎，操盘金额TOP50房企中有22%房企本月都未有新增土储入账，34%的房企单月拿地金额不足5亿。
从房企前八月的投资意愿看，新城、金科、滨江、首开表现积极，拿地销售比均超过行业平均和梯队平均。如首开、滨江1-8月拿地销售比达到1.14和1.33。一方面是扩规模的战略需要，另一方面也与这些企业布局高能级城市不无关系。其中滨江前8月新增拿地有七成位于杭州，首开也积极在北京纳储。
另外值得注意的是，此类房企前8月的新增货值排名远高于其销售，首开、中骏、华宇、弘阳等新增土储货值均排在前五十名，普遍高出销售15位以上，为未来规模增长和进阶夯实基础。而在积极拿地的同时，这些企业投资策略仍是以深耕大本营为主，扩张布局均选择了都市圈高能级城市。
此外，从单月来看，在经历了疫情后期补土储的阶段后，百强房企拿地节奏略有放缓。操盘金额TOP50房企中有两成企业本月尚未纳储。但部分央企、国企拿地相对积极，如中海、绿地、华发等，单月投资金额突破百亿的同时，拿地销售比均达到0.6以上。
融资收紧信号明显，房企偿债压力骤升
实际上，部分企业拿地态度保持谨慎的背后，与最近一段时间以来，房企融资面临收紧的信号有关。
7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。8月20日，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体此前报道，共有碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参会。
加上市场此前对于“三条红线”的传闻，虽然管理层方面没有最终明确，但对房企资金监测和融资管理规则已经形成，这也使得房企融资收紧的信号更加强烈。
而在近期集中举行的房企中报业绩发布会上，关于“三条红线”的问题也反复被提及。接下来“降低负债、加大回款、控制拿地”可能成为各家房地产企业的统一动作。
对此，克而瑞研究中心分析认为，降低负债率应成为下半年主旋律。对于房企而言，在目前的销售窗口期，“促销售、稳现金流”仍是第一要务，尤其是在上半年疫情修复期经历一轮补库存后，整体投资仍需要保持审慎的态度。
贝壳研究院近日发布的融资监测报告指出，2020年9-12月到期债务规模约3603亿元，较2019年同期2149亿规模大幅增加68%，房企偿债压力骤升，结合实现全年销售目标的业绩压力，房企下半场或面临更为艰难处境，不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。