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我们欠郑州一个大平层

时间:2020-05-11    来源:微信网


我们欠郑州一个大平层


在郑州,大平层依旧是小众的,聊大平层依旧是孤独的。惊喜的是今年听到了更多大平层的声音,有已交付项目建业天筑口碑的不断夯实,有在售项目瀚海观象、美庐湾的持续热销,有新项目未来天奕、嘉里中心的坊间热议。

星星之火可以燎原,但什么是大平层,始终缺乏准确的定义,今天就以郑州为例,讲讲大平层的必备10要素


1、大面积

这是大平层的核心指标,整个社区的户型面积必须要大,大面积意味着高总价高门槛高圈层,意味着可能的阔绰功能空间,在郑州这个城市大面积的定义为社区160㎡起步

符合此标准的社区有:瀚海晴宇(90㎡复式小产权不算)、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、紫藤公馆、嘉里中心


2、大尺度

大面积不一定是大尺度,同样200㎡你是做5房还是做3房,背后折射的是操盘人的心态和魄力,你究竟是想引领市场还是迎合市场?

同样190㎡房子,选择5房的与选择3房绝对是两种截然不同的资金实力和生活理解,就像15万预算,你是买辆斯柯达还是劳力士?

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中原壹号院第一版户型,190㎡本是三房设计,后来考虑到市场接受度及销售压力被迫改为4房,这也为如今的190㎡滞销埋下了伏笔,毕竟置业观念会随着城市发展而改变,与其迎合不如引领。


符合此标准的有:瀚海晴宇、建业天筑(89平一房子母套是惊喜)、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、嘉里中心


3、超前的外立面

一个真石漆为主的外立面社区无法称之为大平层,大平层往往伴有城市地标的副功能,是城市的颜值担当,犹如深圳湾壹号之于深圳湾、汤臣一品之于陆家嘴、苏州IFS之于金鸡湖,瀚海晴宇之于郑州。大平层的外立面必须是纯干挂石材起步、太空铝板优之、玻璃幕墙更佳。


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符合此标准的有:瀚海晴宇、建业天筑、瀚海观象、美庐湾、未来天奕、嘉里中心、东润泰和


4、成品交付

无成品不豪宅,开发商在毛坯交付的领域已玩到极致,下一个战场是成品交付。且本身大平层贯彻的就是房子是用来住的不是用来炒的,以居住舒适度为核心,成品交付会带来社区入住率的指数级提高,也能避免陆续装修对入户大堂和电梯间的破坏。北龙湖虽然不属于大平层,但本身也隶属于顶豪区,区域内毛坯交付项目滞销明显,侧面也证明了塔尖人物对成品交付的青睐。

有件事不得不吐槽,推广语从最初的精装、到恒大的豪装,以及现在的奢装,各开发商都在穷尽词汇描述自身项目的装修,太过夸张的词汇反而拉低了项目的性格,远不如一句成品交付简洁有力。

符合此标准的有:建业天筑(梁志天)、瀚海观象(邱德光)、美庐湾(SCDA)、未来天奕(李玮珉)、紫藤公馆(唐忠汉)、嘉里中心(未知)


5、真实落地窗

床前月光,全靠落地窗,落地窗现已成为改善人群的刚性需求,郑州人民进售楼部的第一句问候就是“你们这里是落地窗吗?”落地窗为何如此受热捧,那是只有感受过才能明白,穿过幽暗的岁月,终于等到阳光打进来,会有一种被阳光彻底洗涤以致重生的感觉,我想这就是建筑艺术对生活的最好诠释。


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郑州有很多伪落地窗,或是阳台位置全落地,或是卧室位置将窗户做大,目前只有一个真实落地窗项目,那就是美庐湾,董叫兽有位老家的富亲戚,手握600万现金,扬言要买郑州最好的房子,要求学区、现房、大品牌、成熟地段一应俱全,带着奔波了一天仍未找到匹配项目,最后一站碰碰运气去看美庐湾,当他看到样板间的挑空落地窗时直接被震撼,之前的所谓要求统统抛之脑后,现场缴齐首付订房,一见美庐终身误,落地窗的杀伤力可见一斑。


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为何郑州之前落地窗项目如此至少,这有深刻的历史原因

1)纯落地窗会占用承重墙的位置,必须用圆柱替代,而北方讲究室内空间的方正,对柱子是万万不能接受的

2)曾经郑州以高容积率项目为主,即使低容积率也是全洋房设计,楼间距普遍较低,多数在40米以内,落地窗的设计室内隐私无法保证

3)落地窗对玻璃要求较高,隔音隔热隔紫外线统统要达到国家标准,玻璃成本高,而之前房价低,不适用高成本玻璃

4)每个城市建筑规范不同,在郑州想突破承重墙的设计公关难度较大,极少项目愿意冒此风险

符合此标准的有:美庐湾(郑州最彻底的落地窗)、未来天奕(还未呈现)


6、出色层高

相比于别墅的横向发展占据更多土地资源,大平层则是不断向上拔起,层高也顺带成为其核心优势,出色的层高可以减少室内空间的压抑,有效缓解家庭矛盾。

购置豪宅与其说是占有xx平方不如说是拥有xx立方,因为世界本身就是多维的,抛开理念不谈,更高的层高意味着同等面积更多的成本投入(更多的钢筋、水泥)。在郑州大平层层高的及格线是3米,3米1良好,3米2是优秀,3米3则是卓越。

符合此标准的有:瀚海观象(3米36)、建业天筑(3米3)、瀚海晴宇(3米15)、美庐湾(3米15)、未来天奕(3米15)、紫藤公馆(3米1)、东润泰和(3米1)、嘉里中心(3米)


7、震撼大堂

在上篇洋房与大平层优势对比的文章中,已经分析过大堂的优势,在郑州大堂分为4档:

1)无大堂,与其说是大堂,更不如说是一楼的公共走廊,多见于老洋房;

2)凸出来的大堂,这种大堂面积有限且层高不会超过2楼,多见于传统高层和北龙湖洋房;

3)挑空大堂,这类大堂会导致一二楼成为非标准户型,虽然足够高但依然不够大,多见于目前的大平层;

4)架空大堂,什么是一楼二楼,这里压根没有,直接牺牲一二楼全做成大堂,效果极为震撼,牺牲几千万的货值对开发商来讲是实实在在的损失;


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8、会所生活

对于大平层,会所生活是标配,郑州的社区会所始于天筑鼎盛于观象,关于会所的合理配置郑州各豪宅始终在探索,作为在郑州对会所生活研究最深的董叫兽略有心得,以下5点是标配:

1)餐饮,无需外卖在会所食堂即可拥有一份星级自助餐,比如天筑的早餐胡辣汤;

2)餐包,招待重要的朋友巴奴太平民喜来登太婚宴,唯有社区会所刚刚好;

3)健身,为何一次次的健身计划都流于形式,除自身的懒惰外离家太远也是关键阻碍;

4)游泳,会所全部的运营都是围绕着泳池,代表了开发商对项目的魄力和投入;

5)书店,这是会所的精神升华,放下手机、品一杯茶、看一本书,暂时忘记钉钉的叮叮;

6)咖啡厅(茶饮),生活中有太多不方便带入家中的朋友,作为懂你的开发商理应设置一个咖啡厅化解此尴尬;

符合此标准的有:建业天筑(郑州最成功的会所)、瀚海观象(郑州最大的会所)、紫藤公馆(最合理的会所)、瀚海晴宇(最孤独的会所)、美庐湾(最具艺术的会所)


9、对视野的占有

大平层的核心竞争力就是对优质视野的占有,买这套大平层只为将此无敌视野纳为己有,这也是为何深圳湾板块的豪宅只讲总价不谈单价,对于土豪,最关心的是多少总价才能将此视野拥有,大平层的视野分为三类

1)海景或江景,例如深圳湾壹号、汤臣一品

2)森林或绿化,中信红树湾

3)城市的霓虹,仁裕滨城、建业天筑


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10、物管服务

大平层,一半是建筑一半是服务,建业天筑的口碑与贴心的物管服务高度相关,大平层需要“多管闲事”的物业公司,而增值服务的主战场就是会所,多一些场景才可能多一些服务,我想这是永威、康桥、瀚海物业下一堂必修课

大平层是城市发展的必然产物,城市发展量级不足,大平层必然小众。